Obetajo se velike spremembe na področju stanovanj

Objavljeno: 27. 5. 2020 ob 7:22 - Avtorica: Katja Martinčič

Ministrstvo za okolje in prostor je oktobra 2019 v javno razpravo poslalo Stanovanjski zakon SZ-2. Do decembra 2019 zbrane pripombe so vnesli oziroma zavrnili, nova obravnava je bila predvidena za marec 2020. V času koronavirusa je bil stanovanjski zakon potisnjen na stranski tir, čeprav je ravno ta krizna situacija še bolj jasno pokazala, kje in kaj so največje težave državne stanovanjske politike.

Predlog novega zakona je kar nekaj teh sicer naslovil. Med drugim predvideva zamenjavo neprofitne najemnine s stroškovno, ustanovitev javne najemniške službe in zvišanje omejitve za zadolževanje republiškega in občinskih stanovanjskih skladov za gradnjo stanovanj. Spremembe so predvidene še glede upravljanja večstanovanjskih stavb in dela upravnikov, popolnoma na novo pa so opredeljeni tudi pogoji za stanovanjske zadruge.

Občine bodo subvencionirale tržni najem tistim, ki ne bodo mogli pridobiti javnega najemnega stanovanja, vsem ostalim pa država. Ta ukrep naj bi občine spodbudil h gradnji javnih najemnih stanovanj. Zakon predlaga tudi ukrep za omejitev rasti najemnin.

od 20 do 30 tisoč

obstoječih praznih stanovanj bi lahko s tem mehanizmom aktivirali po pričakovanjih ministrstva

Javna najemna služba
Po pričakovanjih ministrstva bi lahko s tem mehanizmom aktivirali od 20 do 30 tisoč obstoječih praznih stanovanj (od skupno 170 tisoč) v državi. Javna najemna služba naj bi igrala vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj, ki bi lastnike razbremenila vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim zagotavljala prejemanje rednih dohodkov. Hkrati bi najemnikom zagotavljala varnost dolgoročnega najema in pomoč pri menjavi stanovanja. Pridobivanje stanovanj v sklad je možno z odkupom ali dolgoročnim najemom od zasebnih lastnikov. Sklad je sicer mehanizem, ki v drugih evropskih državah v podobni obliki že dolgo in uspešno deluje. Na Irskem prav s tem rešujejo hkrati problem velikega števila praznih stanovanj in pomanjkanja javnih neprofitnih nastanitev. Vendar pa iz osnutka zakona ni jasno, kako naj bi potekalo financiranje in izvajanje tega programa. 

Za razvoj zadrug je bistveno, da se omogoči ugodnejši dostop do javnih zemljišč in neodplačno stavbno pravico – tako zemljišče vedno ostane v javni lasti.

Najemnine
Pripravlja se sprememba neprofitne najemnine v stroškovno, saj prva ne zagotavlja zadostnega priliva sredstev, potrebnih za delovanje stanovanjske oskrbe. Za najemnike to ne pomeni bistvene spremembe, saj bo razliko pokrival stanovanjski dodatek. Občine bodo subvencionirale tržni najem tistim, ki ne bodo mogli pridobiti javnega najemnega stanovanja, vsem ostalim pa država. Ta ukrep naj bi občine spodbudil h gradnji javnih najemnih stanovanj.
Zakon predlaga tudi ukrep za omejitev rasti najemnin, ki zaradi pomanjkanja stanovanj strmo naraščajo. Najemnine naj bi se v enem letu dvignile za največ 10 % in ne več kot skupno 15 % v treh letih. To še vedno dopušča hitrejšo rast najemnine od rasti povprečne plače. Inštitut za politike prostora iPoP predlaga celo, da se najemnine začasno zamrznejo po zgledu Berlina. 

za največ 10 %

naj bi se dvignile cene najemnin v enem letu

Med čakanjem na sprejetje novega stanovanjskega zakona se v Idriji pripravlja nov stanovanjski program, ki sledi smernicam Nacionalnega stanovanjskega programa in predstavljenemu osnutku stanovanjskega zakona. Žal so občine v veliki meri odvisne od državne stanovanjske politike in brez zadostne zakonske in finančne podpore težko hitro in efektivno ukrepajo. Upamo, da bo nov stanovanjski zakon omogočil bolj učinkovito reševanje stanovanjskih vprašanj v bodoče.

Stanovanjske zadruge
Zakon končno vključuje tudi stanovanjske zadruge kot dodatno obliko javne stanovanjske preskrbe. Žal to ni dovolj, saj ne opredeli nobene konkretne podpore v obliki kreditov ali zemljišč. Za razvoj zadrug je bistveno, da se omogoči ugodnejši dostop do javnih zemljišč in neodplačno stavbno pravico – tako zemljišče vedno ostane v javni lasti. Najemnina v zadrugah je običajno izračunana na podlagi dejanskih stroškov gradnje in kredita, zato stroškovna najemnina po predlagani formuli v zakonu ni primerna.

Mladi
Še ena pozitivna sprememba je uvedba državnega poroštva kreditov ob nakupu stanovanja. To bo koristilo predvsem mladim na podeželju. Hkrati je potrebno paziti na učinke jamstvenih shem v urbanih središčih, kjer dodatno prispevajo k dvigu cen nepremičnin. V mestih je potrebno dati prednost zagotavljanju javnih najemnih stanovanj, saj je učinek z enakim vložkom bistveno večji (več stanovanj, bolj ekološka gradnja, manjša prostorska obremenitev).

V splošnem je kvaliteta novega zakona predvsem usmeritev v gradnjo novih javnih najemnih stanovanj, vendar pa ob tem niso jasno določeni niti viri niti mehanizmi financiranja. To pomeni, da ključna težava – pomanjkanje sredstev – ostaja. Za bistveno spremembo na tem področju bi morali uvesti sistemski vir financiranja in ga tudi dobro definirati. K poživitvi stanovanjskega trga bo zagotovo pripomogel tudi davek na nepremičnine.