Kaj bo s praznimi hišami v Idriji?

Objavljeno: 29. 7. 2020 ob 10:02 | Avtorica: Katja Martinčič / Občina Idrija, Mreža za bivanje

Že nekaj mesecev se ukvarjamo z vprašanjem aktivacije praznega stavbnega fonda v Idriji. Pa ne samo v Idriji – v Sloveniji je 91.235 stanovanj v enostanovanjskih in 11.841 v dvostanovanjskih stavbah praznih (SURS, 2018), med tem ko na trgu primanjkuje vsaj 10.000 javnih najemnih stanovanj. Seveda 103.000 praznih hiš vključuje tudi samotne kmetije, ruševine, stavbe na odročnih lokacijah, funkcionalno neprimerne stavbe, … pa tudi take, ki bi z minimalnim vložkom lahko hitro spet postale nekomu dom. Če pogledamo nazaj v Idrijo, lahko rečemo, da bi že s prenovo in oddajo nekaterih praznih objektov v centru mesta lahko bistveno pripomogli k dvigu števila stanovanj, bodisi najemnih bodisi tržnih.

Ker še vedno nimamo davka na nepremičnine, marsikdo nima motiva, da bi prazno stanovanje oddal. Pogosto je težava tudi v stroških – stanovanje bi bilo pred oddajo potrebno prenoviti, pa lastnik nima dovolj denarja. Ali v zakonodaji – danes se stanovanja ne more več prodati oz. oddati, če stavba nima gradbenega oz. uporabnega dovoljenja. Prav tako se enodružinske hiše trenutno ne da razdeliti v dve ali tri ločene stanovanjske enote in jih kot take prodati. Dodaten faktor pa je strah pred izgubo lastništva, ki je tesno povezan z dejstvom, da sta najem in oddaja trenutno slabo regulirana in zato ne zagotavljata želene dolgoročne varnosti, ne lastniku ne najemniku. V Sloveniji je le 8 % stanovanj najemnih! To ne pomeni, da je naša kultura lastniška in da je to tradicija, ki bi se je morali oklepati, temveč da je fond najemnih stanovanj premajhen in da so pogoji za najem preslabi. Kljub vsemu obstajajo ali so v pripravi nekateri mehanizmi, ki nam lahko finančno pomagajo pri prenovi in posledično prodaji ali oddaji starih hiš.

11.841

praznih stanovanj je

v dvostanovanjskih stavbah

v Sloveniji

91.235

praznih stanovanj je 

v enostanovanjskih stavbah

v Sloveniji

Poziv velja za stanovanja v enostanovanjskih ali dvostanovanjskih stavbah, legalno zgrajenih pred 31. decembrom 1967.

Energetska prenova lahko zmanjša stroške

Najbolj učinkovito težave starih hiš naslavlja Eko sklad – Slovenski okoljski javni sklad, ki upravlja z namenskimi sredstvi za energetsko sanacijo objektov. Ta vključuje predvsem prenovo fasade in oken ter vgradnjo toplotne črpalke oz. popravila drugih napeljav. S sanacijo stavbnega ovoja se rešuje tudi težave z vlago in plesnijo, ki sta v starih idrijskih hišah pogost pojav in bistveno zmanjšujeta kvaliteto bivanja oz. pospešujeta propadanje objektov.

S pomočjo Eko sklada je možno pridobiti od 25 % do 50 % upravičenih stroškov investicije v prenovo, odvisno od pogojev spodbude, ki jo uveljavljate. Najnovejši poziv Eko sklada je namenjen socialno šibkim občanom za investicije v energetsko obnovo njihovih stavb in predstavlja pilotni poziv v okviru programa »Subvencioniranje ukrepov URE v 500 gospodinjstvih z nizkimi prihodki za reševanje energetske revščine«.

Poziv velja za stanovanja v enostanovanjskih ali dvostanovanjskih stavbah, legalno zgrajenih pred 31. decembrom 1967. Višina spodbude pa v tem primeru znaša do 100 % investicije oz. do največ 9.620 evrov.

Energetska prenova lahko bistveno zmanjša življenjske stroške teh gospodinjstev, ki imajo sicer veliko porabo energentov in električne energije. Pogoji in navodila za prijavo so dostopni na spletni strani Eko sklada, kjer najdete tudi seznam ostalih kreditov in subvencij, ki jih ponujajo.

Bivanje v gospodinjski skupini predstavlja manj sprememb

Posebno trd oreh predstavljajo prazne hiše na podeželju, v odročnih vaseh, ki se pospešeno praznijo. Čeprav je bivanjski standard v resnici visok (bližina narave, mir, čisto okolje, možnost samooskrbe, …), pa sta slaba dostopnost in oddaljenost od zaposlitve pogosto ključna dejavnika za odselitev mladih. Kljub temu so lahko lokacije na podeželju primerne za sobivanje starejših, pa tudi mladih družin oz. mladih, ki vse bolj pogosto delajo od doma.

Bivanje v gospodinjski skupini lahko za posameznike, ki so navajeni življenja na vasi, predstavlja blažjo obliko selitve in manj sprememb v življenjskem slogu kot selitev v dom za ostarele. Aktivnim starostnikom dopušča možnost, da si sami izberejo dejavnosti, hkrati pa imajo na voljo podporo in pomoč vrstnikov ter osebja. Dober primer sobivanja starejših je gospodinjska skupnost v Davči, kjer biva osem oseb, ki same gospodinjijo in kuhajo ter skrbijo zase in za dnevna opravila v skladu z medsebojnimi dogovori. Za prevoze, dostavo in pomoč poskrbi oskrbnik Peter Prezelj, ki se je prej ukvarjal s turizmom, a se je gospodinjska skupnost izkazala za bolj trajnostno dejavnost. Za bivanje v Davči vsak stanovalec plačuje 300 evrov mesečno, ostali stroški pa so odvisni od posameznika.

Glede na veliko število praznih kmetij v idrijski občini in na hitro staranje prebivalstva je smotrno razmišljati o spodbudah za sobivanje starejših na podeželju. Takšne skupine imajo potencial, da ponovno oživijo manjše vasi, saj lahko ponudijo tudi podporo mladim družinam pri varstvu otrok, pripravi obrokov, obdelovanju vrtov, … v zameno za občasne prevoze in pomoč pri težjih opravilih. Za tistega, ki dejavnost izvaja, pa to pomeni oživljeno hišo in varnejši vir prihodka od sezonskega turizma.

Takšne skupine imajo potencial, da ponovno oživijo manjše vasi.

Za tistega, ki dejavnost izvaja, pa to pomeni oživljeno hišo in varnejši vir prihodka od sezonskega turizma.

Bivanje v lastnem domu ob prejemanju rente

Kaj pa tisti, ki živijo sami in nimajo sredstev za selitev v dom starih, pa tudi ne potomcev, ki bi zanje skrbeli ali bi jim želeli zapustiti svojo nepremičnino? Rentni odkup je mehanizem, ki ga že vrsto let uporablja Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana. Cilj ukrepa je, da se starejšim osebam omogoči bivanje v lastnem domu ob prejemanju doživljenjske mesečne rente, kasneje pa stanovanje preide v last JSS MOL in s tem v fond javnih najemnih stanovanj. To pomeni, da lahko oseba stanovanje še naprej nemoteno uporablja zase in za potrebe svoje družine, kupnina pa predstavlja zavarovalno premijo v enkratnem znesku, ki jo JSS MOL kot kupec plača izbrani zavarovalnici. Lastnik oziroma prodajalec si ob upoštevanju višine vplačane zavarovalne premije in svoje starosti zagotovi prejemanje mesečne rente.

Ta ukrep se sooča s težavo, da se posamezniki težko odpovejo lastništvu. Kljub temu je to dober način za razbremenitev stanovanjskih vprašanj v poznih letih ter za zagotavljanje trajnosti stanovanjskega fonda.

Javna najemna služba igra vlogo posrednika

Poleg treh že obstoječih možnosti se v prihodnje napoveduje še uvedba mehanizma Javne najemne službe (JNS), ki ga Ministrstvo za okolje in prostor predlaga v osnutku novega Stanovanjskega zakona. Predstavlja namensko pomoč države pri dvigu števila najemnih stanovanj, predvsem za mlade in mlade družine. JNS naj bi od zasebnih lastnikov dolgoročno (za minimalno pet let) najemala stanovanja in hiše ter jih oddajala podnajemnikom kot neprofitna stanovanja. JNS torej igra vlogo posrednika, ki s svojim delovanjem zagotavlja tako varnost najema kot oddaje - najemniku zagotavlja dolgotrajnejšo rešitev stanovanjskega vprašanja, lastniku pa redne prihodke od najemnine in vzdrževanje nepremičnine.

Nosilec izvajanja JNS naj bi bil Stanovanjski sklad RS, le po potrebi bodo kasneje organizirani lokalni oz. področni skladi. Glede na raznolike situacije in razdrobljenost slovenskih občin bo v aktivnosti javne najemne službe potrebno čimprej vključiti tudi nevladne organizacije, ki bodo bistvenega pomena pri aktiviranju in informiranju lokalnih skupnosti oz. prenosu povratnih informacij nazaj in nadgradnji sistema.

le 8 %

stanovanj v Sloveniji

je najemnih

Viri financiranja:

  • samoudeležba bodočih stanovalcev (5 − 10 % začetne investicije),

  • privatni viri financiranja (krediti) s strani bank, posameznikov in pravnih oseb (mikrokrediti),

  • financiranje s strani javnih deležnikov (občine, stanovanjskega sklada), ki lahko pripomorejo tudi z oddajo gradbene parcele v ugoden dolgoročni najem in z ugodnimi povratnimi sredstvi

Stanovanjska zadruga pomeni tudi deljenje

Prav tako nov stanovanjski zakon uvaja pravno podlago za delovanje stanovanjskih zadrug. Stanovanjska zadruga je pravna oseba sestavljena iz poljubnega števila fizičnih oseb s skupnim ciljem, da si zagotovijo cenovno dostopno stanovanje za nižjo ceno od tržne. V zadrugi na posameznika pade manjši delež stroškov in tveganj povezanih z lastništvom stanovanja, saj večino bremena prevzame zadruga. Kvaliteta bivanja v takšni skupnosti je večja, saj temelji na medgeneracijskem sodelovanju in medsebojni pomoči stanovalcev. Zadruga pomeni tudi deljenje – deljenje servisnih prostorov (pralnica, kolesarnica, večja dnevna soba za druženje, delavnica, …) in nekaterih stvari (avto, orodje, …). Vse to se lahko v primeru novogradnje odraža v inovativnih arhitekturnih zasnovah, ki so rezultat participativnega načrtovanja.

Zadruga je vmesni člen med najemom in lastništvom. Obstaja več različnih oblik stanovanjskih zadrug. Kadar govorimo o najemni zadrugi, je le-ta lastnik nepremičnine in je zanjo odgovorna, zadružniki pa so tako najemniki kot tudi solastniki zadruge in skupaj odločajo o vodenju in upravljanju zadružnih zadev. Da postaneš član zadruge, moraš vložiti osnovni delež, ob vselitvi v stanovanje pa vplačaš samoudeležbo, ki znaša od 5 do 10 odstotkov vrednosti najetega stanovanja. Investicija posameznika mora biti manjša kot v primeru nakupa lastnega stanovanja. Zadruga se mora zato financirati še preko drugih virov, predvsem v obliki povratnih sredstev, kreditov, pomoči občine in države. Najemna pogodba med zadrugo in zadružnikom se sklene za nedoločen čas. Premoženje takšne zadruge je nedeljivo, zato prebivalci ne morejo biti lastniki posameznih stanovanj. Pravica do bivanja v zadružni enoti ni dedna, plačuje se stroškovno najemnino. Najtežji korak za stanovanjsko zadrugo je zagotavljanje začetnih financ za gradnjo. Viri financiranja so ponavadi trije: 1. samoudeležba bodočih stanovalcev (5 − 10 % začetne investicije), 2. privatni viri financiranja (krediti) s strani bank, posameznikov in pravnih oseb (mikrokrediti), 3. financiranje s strani javnih deležnikov (občine, stanovanjskega sklada), ki lahko pripomorejo tudi z oddajo gradbene parcele v ugoden dolgoročni najem in z ugodnimi povratnimi sredstvi.

In kaj lahko storimo danes?

Glede na to, da bomo na Javno najemno službo in stanovanjske zadruge čakali še precej časa, stanovanj pa primanjkuje že danes, moramo začeti z ukrepi, ki jih lahko izvajamo že danes. In če poskusimo kar najbolj direktno nasloviti težavo, s katero se soočamo v Idriji – torej razmerje med praznimi hišami in stavbami, kjer stanuje po ena sama oseba ob sočasnem pomanjkanju stanovanj za najem ali nakup – se zdi najbolj logičen odgovor sobivanje. Lahko v medgeneracijski obliki: lastnik enodružinske hiše, ki stanuje sam, lahko stavbo razdeli v dve stanovanji, pritlično obdrži zase, tisto v nadstropju pa odda družini. Na Švedskem so podobne oblike medgeneracijskega sobivanja znane kot »kenguru hiše«. Lahko sobivamo tudi z vrstniki: dva ali trije starejši lastniki enodružinskih hiš se po dogovoru preselijo v enega izmed teh objektov, ki se jih zdi funkcionalno najbolj primeren. Lastnik izbrane hiše torej ostane doma, druga dva pa sta v najemu. Hkrati oddata svoji dve hiši mladim družinam ali parom in prejemata najemnino, ki v skladu s kvadraturo presega tisto, ki jo plačujeta svojemu najemodajalcu. Ostane jima še nekaj denarja za lastne potrebe, po dogovoru pa se ta razlika in najemnina, ki jo plačujeta, lahko vložita v funkcionalne prilagoditve hiše, kjer skupaj stanujejo starejši. S pomočjo sredstev Eko sklada se lahko hkrati izvede še energetska sanacija. V nobenem primeru sorodstvene vezi niso pogoj za medgeneracijsko sožitje, sobivanje pa ne posega v zasebnost posameznikov oziroma se način sobivanja regulira z medsebojnim dogovorom.

Sobivanje znotraj že obstoječih skupnosti (ulica v mestu, naselje) omogoča selitve na kratkih relacijah in s tem ohranjanje socialne mreže, neodvisnosti in dnevne rutine, ki so pomembni dejavniki za vitalnost starejših. Na drugi strani pa odpira nove možnosti za bivanje mladih in mladih družin, ki si ne morejo privoščiti novogradnje ali nakupa stanovanja. Realizacija takšnega projekta bi dala Idriji prvo mesto v Sloveniji pri izvedbi inovativnih stanovanjskih pristopov. Kdo je za?

Sobivanje znotraj že obstoječih skupnosti (ulica v mestu, naselje) omogoča selitve na kratkih relacijah in s tem ohranjanje socialne mreže, neodvisnosti in dnevne rutine, ki so pomembni dejavniki za vitalnost starejših. Na drugi strani pa odpira nove možnosti za bivanje mladih in mladih družin, ki si ne morejo privoščiti novogradnje ali nakupa stanovanja. Realizacija takšnega projekta bi dala Idriji prvo mesto v Sloveniji pri izvedbi inovativnih stanovanjskih pristopov.

l_277740_1.png

Pr`Golitu se bodo v sklopu projekta Mreža za bivanje odvili naslednji brezplačni dogodki:

 

25. avgust 2020

DAVČNI IN PRAVNI NASVET ZA NAJEM IN ODDAJO STANOVANJ

Svetujejo: Urša Jereb, RAFIS in PIC LJ (Pravno informacijski center nevladnih organizacij)

 

8. september 2020

OKROGLA MIZA NA TEMO UVEDBE JAVNE NAJEMNE SLUŽBE

Gostje: PIC LJ, Črtomir Remec, JSSRS

 

22. september 2020

ARHITEKTURNI NASVET: PRENOVA STANOVANJA

Svetujejo: Primož Pavšič, udia in Polona Troha Kleindienst, udia